Elaboração de laudo com tratamento por fatores utilizando a estatística clássica
Avaliação de imóveis de acordo com a norma NBR 14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
Prédios, salas e lojas comerciais
Apartamentos, casas e prédios residenciais
Imóvel industrial - Terreno, prédios e instalações
O procedimento de avaliação de imóveis é uma análise técnica realizada com o
objetivo determinar o valor de um bem ou direito imobiliário, para uma
finalidade, situação e data de referência, considerando todos os fatores valorizantes ou desvalorizantes que exercem influências
sobre os preços de bens ou direitos semelhantes.
Avaliação de imóveis com base em informações do mercado imobiliário
Laudo de avaliação de imóveis residenciais e não residenciais
Segundo os critérios das normas brasileiras de Engenharia de Avaliações, os laudos de avaliação de
imóveis devem ser elaborados, preferencialmente, fundamentados em metodologia de comparação de
elementos observados no mercado, destacando o método comparativo direto de dados de mercado como principal alternativa.
Sendo essa a forma mais precisa de calcular o valor de um imóvel, torna-se
preferida pelos profissionais que atuam no segmento de avaliações de imóveis e,
por isso, os peritos avaliadores a utilizam, sempre que possível, nas avaliações imobiliárias em atendimento aos
requisitos dos processos judiciais e casos de garantia e penhora, gestão patrimonial e procedimentos contábeis e fiscais em geral, entre
outras oportunidades em que se faça necessária a prova de valor de um imóvel urbano ou rural.
O método é
utilizado também, de forma explícita ou implícita, para a emissão de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) elaborado por corretor de imóveis.
O método comparativo direto de dados de
mercado (MCDDM) é baseado no princípio segundo o qual bens semelhantes, em mercados semelhantes,
têm preços semelhantes e, consequentemente, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças das características
dos bens e dos respectivos mercados.
Com base neste princípio, utiliza-se o critério da proporcionalidade para mensurar as diferenças de preços em função das
diferenças de características e construir uma amostra homogênea de
imóveis semelhantes, no processo de avaliação que se
conhece como tratamento por fatores, para determinar o valor do imóvel.
Para realizar uma avaliação de imóveis usando este método,
você precisa mensurar corretamente todas as diferenças existentes entre os elementos amostrais e, para isso,
são necessários os procedimentos das etapas seguintes em que se divide o processo de avaliação de imóveis:
Vistoria para constatação das condições de utilização, idade aparente e expectativa de vida útil;
Análise qualitativa e de localização;
Pesquisa de mercado para formação de amostra consistente;
Tratamento da amostra para obtenção da sua tendência central;
Determinação da média ponderada da amostra em unidades monetárias por metro quadrado e
Cálculo do valor de mercado e edição do laudo da avaliação para apresentação do resultado.
A vistoria é a constatação local, mediante observações de fatos e aspectos, em um imóvel, em elementos que o constituem e em
condições que o influenciam. Tratando-se de uma avaliação de imóvel ou perícia imobiliária, é o exame ou inspeção do bem imóvel
e/ou de seus componentes, com o
objetivo de registrar as características do imóvel e obter subsídios, elementos e informações necessárias, adequadas e suficientes
para avaliá-lo ou elaborar parecer sobre o mesmo ou
sobre suas partes, suas condições, seus danos, seus defeitos ou atributos. Geralmente, para você fazer uma boa avaliação, pode ser necessária
a realização de uma boa vistoria.
É de fundamental importância a análise qualitativa e de localização do imóvel, devendo o perito avaliador levar em
consideração os seguintes aspectos fundamentais:
Materiais e acabamentos utilizados na construção;
Espaços, adequabilidade, estabilidade e segurança das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias;
Acessibilidade;
Segurança pessoal e patrimonial;
Polos de influência valorizantes e desvalorizantes;
Acesso aos serviços públicos de saúde, segurança, emergências, educação e lazer;
Acesso ao comércio, serviços bancários e outras facilidades.
Uma das etapas mais importantes do processo, a formação da amostra deve ser feita atendendo a todos os requisitos de
semelhança dos imóveis, compreendendo as fases seguintes:
Planejamento da pesquisa
Delimitação do mercado
Estrutura da pesquisa
Variáveis relevantes
Aspectos importantes na formação da amostra
Analise do número de elementos que podem ser utilizados disponíveis no mercado imobiliário;
Coletar informações de cada dado amostral: endereço completo, características principais, preço, condições e área
construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se possível), tempo de exposição no mercado;
Também é importante que os valores coletados sejam relativos a datas próximas à data de referência da sua avaliação (até 6 meses).
O preço de mercado pode não ter acompanhado as variações dos indicadores de inflação;
O preço de cada dado amostral deve ser dividido pela área equivalente do imóvel para que cada
dado seja expresso em reais por metro quadrado;
Valores de compra e venda a prazo devem ser deflacionados com juros usuais de mercado para que correspondam a
pagamento à vista;
Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e dividido pelo
número de meses do contrato para que tenhamos o valor real de aluguel.
O objetivo desta etapa é adequar o preço unitário de cada imóvel como elemento integrante da amostra mediante
a aplicação de fatores de diminuição do erro amostral, pois, como sabemos, não existem dois
imóveis exatamente iguais. Além disso, a precisão da avaliação depende da correta mensuração das diferenças existentes entre os elementos
utilizados.
No tratamento da amostra destacam-se as seguintes ferramentas analíticas:
Tratamento por fatores
Também conhecida como Estatística Clássica;
Poucos elementos;
Amostras homogêneas, mais semelhantes
possíveis ao avaliando;
Mais usual
Inferência Estatística
O mais utilizado é o de Regressão Linear;
Muitos elementos;
Amostras mais heterogêneas, porém com as
variações devidamente consideradas;
Avaliações de um grande número de imóveis parecidos.
Para a homogeneização da amostra devem ser utilizados os fatores admitidos e recomendados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) ou entidade congênere, devendo ser citada a fonte no corpo do laudo de avaliação do imóvel.
Habitualmente são utilizados os seguintes fatores principais para calcular o valor justo de um imóvel:
Fator de oferta também conhecido como fator de fonte;
Fator de área;
Fator de localização ou fator de transposição;
Fator de topografia;
Fator de Frente x Fundos;
Fator Padrão Construtivo;
Fator Idade / Conservação;
Outros fatores admitidos em avaliação de imóveis urbanos;
Aplicação dos fatores:
No caso de tratamento por fatores, é importante que a amostra seja composta por elementos situados
na mesma região onde o imóvel está localizado e cujos demais
atributos tenham entre a metade e o dobro daqueles do imóvel avaliando. (Por exemplo: área
entre 0,5 e 2,0 vezes a área do avaliando);
A utilização de cada fator deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator
oferta;
O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não
poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor do imóvel originalmente considerado;
O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando,
após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
São considerados discrepantes os elementos para os quais os valores unitários, em relação
ao valor médio amostral, extrapolem o dobro ou sejam inferiores à sua metade.
O laudo elaborado por engenheiro ou arquiteto não se equipara ao Parecer Técnico emitido por corretores ou imobiliárias.
Basicamente,
um Parecer Técnico é a expressão da opinião do autor, enquanto o Laudo
é um documento de engenharia. De acordo com a legislação, quem
pode emitir laudos são os profissionais
de Engenharia ou Arquitetura e Urbanismo regularmente inscritos nos seus respectivos Conselhos de Classe (CREA, se Engenheiro ou CAU,
se Arquiteto). Os corretores de imóveis, em decorrência de decisão do Supremo Tribunal Federal, podem emitir
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)
relativo àqulas propriedades imobiliárias
que comercializam. Para mais detalhes,
acesse composição do laudo técnico de uma avaliação imobiliária
