Laudo de avaliação de postos de gasolina e lojas de conveniência
Elaboração de laudo de avaliação do imóvel constituído de terreno e benfeitorias dos postos de combustíveis para definição do valor de mercado para venda e valor do aluguel para locação ou arrendamento, atendendo aos requisitos estabelecidos pelas companhias distribuidoras. Avaliação de imóveis para garantias e penhoras com a definição do valor de liquidação forçada do imóvel a ser alienado, conforme exigido pela concessionária da bandeira.
Laudo de avaliação para determinação do valor do aluguel do posto de gasolina, quando se tratar de laudo de avaliação do imóvel para locação ou arrendamento do conjunto de terreno, benfeitorias, equipamentos e instalações do posto de abastecimento e serviços. Tradicionalmente os laudos de avaliação dos postos de combustíveis são elaborados com fundamento no método evolutivo, como definido nas normas técnicas da ABNT. Eventualmente, nos casos em que, pelas características especiais conferidas ao imóvel, o método evolutivo se mostre ineficaz, adota-se o método da renda, também conhecido como método da galonagem para a avaliação do aluguel do posto, no todo ou de suas partes.
Laudo técnico de avaliação de imóvel comercial, residencial ou industrial elaborado por engenheiro perito avaliador de imóveis conforme normas da ABNT, atendendo aos requisitos legais dos processos judiciais, garantias e penhoras ou alienação fiduciária e outros fins de direito.
Determinação do valor locativo de postos de combustíveis e serviços
Uma das avaliações que mais geram controvérsias é a que diz respeito aos postos de serviços. Estes, tais como os cinemas, teatros, hotéis e motéis, enquadram-se no rol de “imóveis especiais”, para os quais devem ser descartados os métodos comparativos e da rentabilidade, relevando adotar-se o da renda, ou seja, aquele em que locador e locatário, de certo modo, são “sócios” no empreendimento. O cálculo do valor locativo fundamenta-se no rendimento da exploração econômica dos bens, de onde se pode concluir pela viabilidade do negócio em função do lucro bruto do locatário, obtido com a venda de combustíveis e outros produtos, assim como com a prestação de serviços de troca de óleo e lavagem de veículos. É uma variante do método da renda empregado nas avaliações convencionais de imóveis e é denominado "método da galonagem".
O método foi desenvolvido pelo Engenheiro Sérgio Abunahman e consiste no cálculo do valor do aluguel com base no volume de vendas de combustíveis, (daí a denominação de "método da galonagem"), considerando as margens de lucro praticadas ao longo do último ano de atividade anterior à data da avaliação do posto de combustíveis. Habitualmente, na elaboração de laudo de avaliação do aluguel dos postos de gasolina, adotamos essa metodologia como preferencial para a execução dos cálculos avaliatórios e definição do valor do aluguel ou arrendamento.