Avaliação de imóvel urbano para finalidades legais
Avaliação de imóvel é o procedimento realizado com o objetivo de identificar o valor de mercado de um bem ou direito imobiliário.
A avaliação, para que tenha validade jurídica como prova de valor do imóvel avaliado,
deve ser realizada por profissional habilitado contemplando as recomendações das normas vigentes, devendo o avaliador observar atentamente as recomendações
técnicas das NBR 14.653 da ABNT, além de outras emanadas do IBAPE (Instituto Brasileiro Avaliações e Perícias de Engenharia) e
demais instituições e órgãos de classe relacionados ao ramo da
Engenharia de Avaliações e Perícias.
Para avaliar uma propriedade imobiliária é necessário considerar a localização, área do terreno, área construída,
padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação, porém, além destes fatores importantes, há outros inerentes às
várias outras características e atributos que exercem
influência na formação dos preços de mercado dos bens imóveis e que devem ser considerados pelo perito avaliador
de imóveis ao elaborar um laudo de uma
avaliação de imóveis ou parecer técnico de avaliação mercadológica, a exemplo dos que são elaborados por corretores atuantes
no mercado imobiliário.
Além disso, há que se considerar
que uma boa avaliação de imóveis deve ser executada levando em conta aspectos incomuns, tais como, por exemplo,
a proximidade de fontes de ruídos ou de odores desagradáveis, além de fatores subjetivos inerentes às áreas consideradas
de risco, quando pode se fazer necessário conhecer as influências do grau de periculosidade da região para fazer a avaliação de um imóvel.
As normas brasileiras da ABNT NBR 14.653-1, 14.653-2 e 14.653-3 tratam de forma genérica e
abrangente de tudo que se relaciona com as atividades de
avaliação de imóveis urbanos e rurais, porém deixam para o arbítrio dos profissionais avaliadores a
escolha dos métodos e a adoção dos critérios,
conforme os casos e informações disponíveis.
Todos os procedimentos e limitações quanto à utilização dos fatores que devem ser
considerados no desenvolvimento de uma avaliação de
imóveis com finalidades legais estão definidos nas normas da família NBR 14.653, as quais
devem ser mencionadas em todas as manifestações escritas relativas
às avaliações de imóveis, seus custos, frutos e direitos.
Segundo as recomendações da norma técnica, o avaliador imobiliário precisa considerar na elaboração do seu
laudo de avaliação de imóvel
todos os elementos que exerçam influência sobre os preços de terrenos e benfeitorias.
Tais elementos, no procedimento de homogeneização
da amostra, podem gerar fatores de equivalência a serem levados em conta no cálculo da média ponderada da amostra, no caso de se
avaliar imóveis por meio do
método comparativo direto de dados ou regressão linear.
Por exemplo, tratando-se de
avaliação de imóveis especiais,
esta deve ser feita levando em conta diversos fatores que seriam irrelevantes para o perito avaliador, no caso de realizar uma avaliação de
um imóvel convencional ou na elaboração de um parecer técnico semelhante ao elaborado
por corretor de imóveis. Geralmente, para avaliar um imóvel especial, o método recomendável é o evolutivo, com fundamento no custo de reedição
das benfeitorias e melhor aproveitamento econômico do terreno. Por isso, é importante ter em mente todas as
informações sobre tudo que pode exercer algum tipo de influência no resultado dos cálculos avaliatórios.
Nomenclatura técnica das características e atributos formadores de valor que você deve levar em consideração
para elaborar um laudo de avaliação de imóveis
Elementos que influenciam a formação dos preços de compra e venda
dos imóveis e que devem ser levados em consideração pelo perito avaliador
As normas ABNT da família NBR 14.653 definem diversos termos técnicos, habitualmente utilizados nos laudos
emitidos pelos peritos avaliadores de
imóveis, os quais relacionamos abaixo tendo em mente que pode ser importante considerar algum deles na composição do seu laudo:
Aproveitamento eficiente
Aquele recomendável e tecnicamente possível no
local da avaliação, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação
pertinente, destacando-se a vocação, se residência, comércio, serviço ou industria;
Área de servidão
Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela
servidão
Área total de construção do imóvel
Resultante do somatório da área real privativa e da
área comum atribuídas a uma unidade imobiliária autônoma objeto da avaliação, definidas conforme a NBR
12721 da ABNT
Área útil da unidade imobiliária
Área real privativa, definida na NBR 12721,
subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos da construção
que impeçam ou dificultem a plena utilização
BDI
Percentual que indica os benefícios e despesas
indiretas incidentes sobre o custo direto da construção
Códigos alocados
Ordenação numeral (notas ou pesos) a fim de diferenciar
as características qualitativas dos elementos amostrais
Conciliação
Adoção do valor final, devidamente justificado, decorrente de resultados obtidos, quando utilizado mais de um método
Defeitos construtivos
Anomalias que podem causar danos efetivos ou
representar
ameaça potencial a saúde ou a segurança do usuário, decorrentes de
falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da
construção
Depreciação física das edificações
Perda de valor decorrente do desgaste de partes
constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração
ou mutilação
Desmembramento
Subdivisão de um terreno em lotes destinados a
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que
não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o
prolongamento, modificação ou ampliação daqueles já existentes
Domínio
Direito real que submete a propriedade, de maneira
legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém
Domínio direto
Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o
instituto da enfiteuse
Domínio pleno
Domínio total, que é a soma do domínio útil com o
domínio direto
Domínio útil
Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do
imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos
econômicos
Edifício
Construção com mais de um pavimento, destinada a
abrigar
atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações
multifamiliares
Equipamento comunitário
Benfeitoria que visa atender as necessidades
básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade
Entidades técnicas reconhecidas
Organizações e instituições, representativas dos
engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA
Estado de conservação
Situação física de um bem em decorrência da
manutenção que recebe
Fração ideal
Percentual pertencente a cada comprador
(condômino) no terreno e nas coisas comuns da edificação
Frente projetada
Menor projeção da frente real sobre a normal a um
lado, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda,
no caso de frente em curva
Frente real
Projeção horizontal da linha divisória com a via de acesso
Frente de referência
Frente da situação paradigma adotada
Gabarito de altura
Altura máxima de uma edificação permitida
legalmente num determinado local
Gleba urbanizável
Terreno passível de receber obras de
infraestrutura
urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento,
desmembramento ou implantação de empreendimento
Idade aparente
Idade atribuída à unidade imobiliária de modo a refletir o
tempo de
vida, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados,
entre outros detalhes
Idade real da edificação
Tempo decorrido desde a conclusão de fato da
construção até a data de referência
Imóvel alodial
Aquele livre de quaisquer ónus, encargos, foros ou
pensões
Imóvel de referência
Dado de mercado com características comparáveis às
do imóvel avaliando
Imóvel dominante
Imóvel que impõe restrição a outro por servidão
(exemplo: lote encravado)
Imóvel paradigma
Imóvel hipotético cujas características são
adotadas como padrão representativo da região ou referencial da
avaliação
Imóvel com vocação urbana
Imóvel em local com características, uso, ocupação,
acesso e melhoramentos públicos disponíveis possibilitando a
ocupação e imediata utilização com fins urbanos residenciais, comerciais ou industriais
Imóvel urbano
Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido
em lei
Imóvel serviente
Imóvel que sofre restrição imposta por servidão
Infra-estrutura básica
Equipamentos urbanos de escoamento de águas
pluviais,
iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água
potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso
Lote
Porção de terreno resultante de parcelamento do
solo urbano. Em função da sua vocação, pode ser lote residencial, lote industrial (nos casos dos distritos industriais) ou, eventualmente, lote comercial, quando se tratar de empreendimento imobiliário de natureza comercial.
Loteamento
Subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificações, residenciais, comerciais, de serviços ou industriais,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes
Luvas
Quantia paga pelo futuro inquilino, no ato da assinatura
ou
transferência do contrato de aluguel, a título de remuneração do ponto
comercial escopo da avaliação
Manutenção
Ações preventivas ou corretivas necessárias com finalidade e
preservar as condições normais de exploração econômica de um bem
Outlier
Ponto atípico, identificado como estranho à massa
de dados, o qual, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do
universo analisado
Padrão construtivo
Qualidade das benfeitorias em função de
especificações nos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente
utilizados na construção
Pé-direito
Distância vertical livre entre o piso e o teto
Percentual de comprometimento de área
Relação entre a área objeto de gravame e a área
total do imóvel
Percentual de comprometimento de valor
Relação entre os valores da área atingida por um
gravame, antes e depois da sua instituição
Planta de valores
Representação gráfica ou listagem de valores
genéricos de metro quadrado de terreno numa mesma data
Pólo de influência
Local que, em função das suas características, influencia os
valores de imóveis na razão inversa da distância
Ponto comercial
Bem intangível que agrega valor ao imóvel
comercial, decorrente da localização e expectativa de exploração
comercial
Ponto influenciante
Ponto atípico que, quando retirado da amostra,
altera
significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da
amostra
Posse
Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa
ou direito
Profundidade equivalente
Resultado numérico da divisão da área de um lote
pela sua frente projetada principal
Quota-parte
Valor atribuído a uma fração ideal
Renda
Fruto da exploração de bens ou direitos, ou
aplicação de capital
Segmento de área diretamente desmembrável
Parte de um terreno confrontante com vias ou
logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e
legal
Terreno de fundo
Aquele que, situado no interior da quadra, se
comunica com a via publica servindo-se de um corredor de acesso
Terreno encravado
Aquele que não se comunica com a via pública
Terreno interno
Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou
local
assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade
de particulares, deixando de constar oficialmente na Planta Genérica de
Valores do Município
Terrenos acrescidos de marinha
Terrenos formados, natural ou
artificialmente,
para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de
marinha
Terrenos de marinha
Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos
horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do
preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas
margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das
marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a
influência das marés
Testada do imóvel
Medida da frente
Unidade imobiliária padronizada
imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado
imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, identificado
de acordo com suas características construtivas e constituído por terreno ou fração mais as benfeitorias inerentes
Valor depreciável
Diferença entre o custo de reprodução da
benfeitoria e o seu valor residual
Variáveis-chave
Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são
importantes na formação do valor do imóvel
Variáveis independentes
Variáveis que dão conteúdo lógico a formação do
valor do imóvel objeto da avaliação
Variáveis qualitativas
São aquelas que tem valores abstratos, impossíveis de serem medidas ou contadas,
mas
apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes
ao bem (exemplo: padrão construtivo, estado geral de conservação,
qualidade do solo)
Variáveis quantitativas
Variáveis que podem ser medidas ou contadas (exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)
Variável dependente
Variável que se pretende explicar pelas variáveis
independentes
Variável dicotômica
Variável que assume apenas dois valores
Variável proxy
Variável utilizada em substituição de outra de difícil
mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência
Vício
Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou
serviços,
ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando
transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor
Vício construtivo
Vício que decorre de falha de projeto, de material
aplicado na construção ou de execução
Vício de utilização
Vício que decorre de emprego inadequado ou falha na
manutenção
Vocação do imóvel
Uso economicamente mais adequado de determinado
imóvel em
função das características próprias e do entorno, respeitadas as
limitações legais
Definições dos formadores de valor dos imóveis rurais
Na composição do laudo de avaliação de imóveis rurais os elementos a serem considerados, principalmente, são os seguintes:
Aproveitamento eficiente
Aquele recomendável e tecnicamente possível no
local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na
circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação
pertinente
Contemporaneidade
Característica de dados de mercado coletados em
período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário
do qual fazem parte
Custo de oportunidade do capital
Maior taxa de juros auferível no mercado em outras
oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante
investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez
Fator de classe de capacidade de uso das terras
Fator de homogeneização que expressa
simultaneamente a
influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e
taxonomia, ou seja, das suas características intrínsecas e extrínsecas das
terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco
de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, dentre outras
Fator de situação
Fator de homogeneização que expressa
simultaneamente a
influência sobre o valor do imóvel rural decorrente da localização
e condições das vias de acesso
Funcionalidade de benfeitorias
Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma
benfeitoria em função da viabilidade econômica na unidade imobiliária e na região
imóvel rural
Imóvel cuja vocação é a exploração animal ou
vegetal, qualquer que seja a sua localização
Situação do imóvel
Compreende a localização em relação a um centro de
referencia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de
trafegabilidade
Terra bruta
Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural
Terra cultivada
Terra com cultivo agrícola
Terra nua
Terra sem produção vegetal ou vegetação natural
Valor econômico
Valor presente da renda liquida auferível pelo
empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a
uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual
risco
Ressalte-se que, tratando-se de uma avaliação de imóvel rural, são consideradas, ainda, as benfeitorias
reprodutivas e as não reprodutivas, classificadas como benfeitorias voluptuárias, úteis ou necessárias e que a citação de fontes de
informações é obrigatória quando se tratar de avaliação relativa às ações judiciais.
Empresa especializada em avaliação de imóveis
Se você precisa avaliar o seu imóvel com precisão, fundamentação e qualidade, você pode contar com a expertise de engenheiros peritos
avaliadores com mais de vinte anos de experiência
prestando serviços de avaliações,
atendendo aos diversos segmentos de atividade econômica.
O nosso trabalho não se confunde com aquele oferecido por corretor de imóveis.
Enquanto os profissionais de Engenharia emitem laudos técnicos, para determinação dos valores de bens e direitos
imobiliários, os corrretores de
imóveis emitem Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), que pode ser adequado para estimar preços de casas,
apartamentos, salas e lojas comerciais comercializam habitualmente.
Fale com a gente se você precisa avaliar imóvel
para gestão patrimonial, garantia e penhora ou valor do aluguel para ação renovatória ou
revisional do contrato de locação do seu imóvel.
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